Konut ve ticari işyeri kiralamalarında, taraflar arasında farklı bir hüküm kararlaştırılmadıkça, kiralanan taşınmazın kullanımıyla doğrudan bağlantılı aidat ödemeleri kiracının sorumluluğunda olması gerekir . Bu nedenle kiracı, yalnızca kira bedelini değil, aynı zamanda düzenli olarak aidatları da zamanında ödemekle yükümlüdür. Şayet kiracı aidatlarını eksik ya da geç öderse, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında en az 30 gün süre vererek ihtarda bulunabilir. Sürenin sonunda ödeme yapılmazsa, kira sözleşmesi feshedilerek kiralananın tahliyesi için dava açılabilir. Ayrıca aidat borcunun ödenmemesi durumunda TBK 352/2. madde uyarınca “iki haklı ihtar” sebebiyle de tahliye talebi gündeme gelebilir.
Aidatların ödenmemesi nedeniyle kiracıya karşı doğrudan tahliye davası açılabilmesi için, apartman veya site yönetimine ait aidat borçlarının kiraya veren tarafından ödenmiş olması şarttır. Bu husus Yargıtay’ın 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3731 E., 2017/12158 K. ve 04.10.2017 tarihli kararında da açıkça belirtilmiştir. Karara göre, site aidatı kiralananın kullanımına ilişkin yan gider niteliğinde olup, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece kiracıdan talep edilebilir. Ancak bu talebin geçerli olabilmesi için kiraya verenin borcu site yönetimine ödemesi ve ardından kiracıya karşı temerrüt ihtarı göndermesi gerekir. Böylece hukuki süreç sağlıklı bir şekilde başlatılmış olur.
Kiralanan taşınmazın demirbaşlarına veya aynına ilişkin ortak giderler söz konusu olduğunda bu masrafların ödenmesi tamamen mal sahibinin sorumluluğundadır. Kiracının, taşınmazın kalıcı unsurlarına yönelik giderleri karşılaması yasal olarak mümkün değildir. Dolayısıyla kiracıya karşı icra takibi ya da dava açılmadan önce, ödenmesi gereken aidatın kaynağı ve niteliğinin mutlaka netleştirilmesi gerekir. Bu ayrım yapılmadan girişilecek hukuki süreçler hem kiraya veren hem de kiracı açısından hak kayıplarına yol açabilir. Doğru ve zamanında bilgiyle hareket etmek, aidat alacakları ve tahliye süreçlerinde en güvenli yöntemdir.
Ayrıca, 7445 sayılı Kanun ile birlikte 1 Eylül 2013 tarihinden sonra açılacak tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan önce daha hızlı ve dostane yollarla çözülmesini amaçlamaktadır. Ancak gerek arabuluculuk aşamasında gerekse dava sürecinde hak kaybı yaşamamak için sürecin profesyonel şekilde yönetilmesi önemlidir. Bu nedenle arabuluculuk başvurusu yapılmadan önce mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukata danışılması, tarafların olası mağduriyetlerinin önüne geçmek açısından büyük fayda sağlayacaktır.
Barbaros Hayrettin Paşa mh. 1993 sok. No:22A Esenyurt/İstanbul - TÜRKİYE
0 533 661 40 47
www.fatihdelibalta.com All Rights Reserved. Designed by Fatih Delibalta
