Genel Kurulda Vekalet Sınırı

Toplu yaşam kurallarını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde site / apartman sakinleri tarafından ilk bilinmesi gereken kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleridir. Toplu yapı sakinleri en başta kat maliklerinin hakları nelerdir? kat maliklerinin borçları nelerdir? gibi sorularla yükümlülüklerini araştırmaktadır. Kat maliklerinin genel kurul toplantıları kat mülkiyeti kanunu 5. bölümde düzenlenmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2007 yılında 5711 sayılı Kanun ile değiştirilen ilgili hükmüne göre, kat malikleri genel kurul toplantılarında, maliklerden biri toplantıya bizzat katılamıyorsa oy hakkını yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabilir. Ancak vekâlet sisteminin kötüye kullanılmasını ve genel kurulda belirli kişilerin oy çoğunluğunu haksız şekilde ele geçirmesini önlemek amacıyla bazı sınırlamalar getirilmiştir. Buna göre, genel kurulda bir kişi, toplam oy sayısının %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; yani 100 bağımsız bölüm varsa, bir kişi vekâleten en fazla 5 oy kullanabilir. Ayrıca, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, yani küçük apartman ya da sitelerde, bir kişinin en fazla iki kişi adına vekâlet alarak oy kullanmasına izin verilir. Bu düzenleme, demokratik katılımı teşvik ederken aynı zamanda yönetim kararlarının birkaç kişi tarafından yönlendirilmesini engelleyerek site içi yönetimde adil temsilin sağlanmasını amaçlar.


Konu ile ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 31 metni aşağıda aktarılmaktadır:

Beşinci Bölüm

Anagayrimenkulun Yönetimi

C)Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:

III - Oya katılma:

Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir